Tôi đã tư vấn về bất động sản cho các family office giàu có trong nhiều thập kỷ. Thị trường hiện nay đòi hỏi phải xem xét lại kế hoạch 100 năm của bạn

(SeaPRwire) –   Cuộc Đại Chuyển Giao Tài Sản đang định hình lại bối cảnh dành cho các family office — và điều này đang diễn ra cùng thời điểm thị trường bất động sản chứng kiến cả thách thức lẫn cơ hội. Trong vài năm qua, sự biến động về định giá, các tiêu chuẩn cho vay thắt chặt hơn và hiệu suất không đồng đều trên các loại tài sản đã thách thức các nhà quản lý danh mục đầu tư, bao gồm cả những người đầu tư thay mặt cho các family office sở hữu bất động sản. Đối với các family office có lượng nắm giữ bất động sản đáng kể, sự hội tụ này đặt ra một câu hỏi cơ bản: Kế hoạch 100 năm của họ liệu có còn phù hợp?

“Kế hoạch 100 Năm” là một triết lý đầu tư thường được nhắc đến liên quan đến các family office. Khuôn khổ này cho phép các nhóm đầu tư có lợi thế của tư duy chiến lược dài hạn khi họ xem xét việc phân bổ và danh mục đầu tư của mình. Điều này cho họ khả năng ít tập trung hơn vào các ràng buộc tài chính ngắn hạn, và tập trung nhiều hơn vào việc xây dựng và duy trì lợi nhuận cho nhiều thế hệ. Nó cũng có thể cung cấp cho các nhà quản lý cơ hội để tận dụng các sự gián đoạn và khó khăn của thị trường. Các sự kiện được gọi là “thiên nga đen” quả thực có xảy ra (chẳng hạn như thảm họa môi trường và, tất nhiên, sự gia tốc của AI), ảnh hưởng đến các chiến lược dài hạn như vậy, do đó các family office cần xem xét kiểm tra lại luận điểm đầu tư của mình.

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt phù hợp với kế hoạch 100 năm và đã trở thành nền tảng trong danh mục đầu tư của nhiều family office. Một báo cáo chỉ ra rằng khoảng 10%-15% tổng số tiền của tất cả các family office được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Cùng báo cáo đó cũng phát hiện ra rằng trong số các family office quản lý 500 triệu đô la trở lên, bất động sản là một trong những danh mục phân bổ phát triển nhanh nhất.

Một thách thức then chốt là thị trường ngày nay trình bày một bối cảnh phức tạp hơn. Thị trường văn phòng và bán lẻ vẫn đang biến động ở nhiều khu vực, và phần lớn quốc gia đang rất cần thêm sự phát triển nhà ở. Các quan hệ đối tác công-tư ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Đầu tư vào các lĩnh vực chuyên biệt như khách sạn hoặc chăm sóc sức khỏe mang lại những cơ hội thú vị, nhưng điều này đòi hỏi chuyên môn. Đồng thời, giá cả bất ổn, yêu cầu vốn đầu tư (capex) ngày càng tăng, lãi suất cao hơn và thị trường tín dụng thắt chặt đang buộc nhiều chủ sở hữu/vận hành phải bơm tiền mặt vào các tài sản mà họ sở hữu. Một số đang tìm kiếm các nguồn vốn từ bên thứ ba để trả nợ cho các thương vụ sử dụng đòn bẩy quá mức và bổ sung lại dự trữ cho lãi vay và chi phí vốn.

Đây có thể là tin tốt cho các family office, vì họ theo truyền thống có đòn bẩy thấp hơn so với các nhà đầu tư bất động sản truyền thống và giữ nhiều tiền mặt hơn. Vì lý do này, họ thường ở vị thế tốt hơn để tự tài trợ cho các thương vụ của chính mình, cung cấp vốn giải cứu của riêng họ hoặc đầu tư vào các thương vụ của bên thứ ba với các điều khoản tốt hơn. Họ thường có thể nắm giữ xuyên suốt các thị trường đi xuống cho đến khi phục hồi. Nhưng những điểm mạnh này cũng tạo ra một cơ hội để đánh giá lại chiến lược dài hạn và phân bổ tài sản của họ, và để xem xét liệu kế hoạch 100 năm của họ có còn phù hợp với mục tiêu của họ hay không.

Khi các gia tộc mở rộng, nhiều bên liên quan hơn tham gia vào cuộc thảo luận, và các ưu tiên có thể phân kỳ. Một số thành viên có thể muốn tích cực quản lý hoặc phát triển danh mục di sản, trong khi những người khác thích theo đuổi các mối quan tâm khác hoặc xây dựng sự giàu có độc lập. Nhiều gia đình đã không phải tích cực đầu tư vào các khoản nắm giữ bất động sản của họ trong nhiều năm, nhưng giờ đây phải làm như vậy. Trên hết, tính thanh khoản vốn có thấp của bất động sản có thể làm phức tạp mọi thứ, từ quản trị đến các giai đoạn chuyển giao thế hệ.

Khi các gia đình bắt đầu đánh giá lại các khoản nắm giữ bất động sản của mình, tập hợp các cân nhắc đầu tiên hầu như luôn luôn là nội bộ. Sứ mệnh bao trùm của gia đình là gì? Các thế hệ khác nhau muốn gì từ danh mục đầu tư? Có thành viên nào cần thoái vốn nếu mục tiêu của họ về cơ bản không phù hợp không? Bởi vì bất động sản có tính thanh khoản thấp, các thành viên gia đình cũng cần vật lộn với những câu hỏi như có nên tập trung đầu tư thêm vào các tài sản hiện có, đa dạng hóa sang các khoản đầu tư bất động sản mới hoặc phi bất động sản, hay suy nghĩ lại về cách phân chia trách nhiệm sở hữu và quản lý. Các câu hỏi xung quanh việc đền bù cũng có thể nảy sinh, đặc biệt nếu một số thành viên gia đình tham gia tích cực vào family office và những người khác thì không. Các tác động về thuế, có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào cơ cấu và hoàn cảnh cá nhân, thêm một lớp phức tạp khác.

Bên cạnh động lực gia đình, chiến lược đầu tư cũng cần được xem xét kỹ lưỡng. Các gia đình cần xác định thời hạn đầu tư phù hợp khi một số tài sản có thể đã trưởng thành, cũng như liệu việc phân bổ hiện tại của họ có còn phù hợp trong thị trường hiện tại hay không. Họ phải đánh giá các mức đòn bẩy thích hợp, quyết định xem việc tái đầu tư vào danh mục của chính họ hay theo đuổi các cơ hội mới là khôn ngoan hơn, và cân nhắc các ưu điểm của việc mua, bán hoặc cho thuê đất. Các ưu tiên về dòng tiền cũng đóng một vai trò, cũng như câu hỏi về việc có nên tham gia với tư cách là nhà cung cấp vốn cho vay hoặc vốn cổ phần ưu đãi hay không. Cuối cùng, nhiều gia đình sẽ cần phân tích xem nên đầu tư một mình hay với các đối tác – một quyết định mang theo những lợi thế và sự đánh đổi riêng.

Kế hoạch 100 năm không chỉ là một khẩu hiệu. Nó là một cấu trúc mang lại cho các family office tư duy để đảm bảo rằng danh mục di sản của họ được duy trì qua nhiều thế hệ, cho phép những người thụ hưởng có khả năng cá nhân hóa trong một môi trường tích cực và hỗ trợ. Với mục tiêu này trong tâm trí, thời điểm bất ổn bất thường này có thể là thời điểm hoàn hảo để các family office đảm bảo rằng kế hoạch của họ vẫn còn ý nghĩa và định vị họ tốt cho thế kỷ tới.